林诚解释道：“城市综合体，是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的‘城中之城’。
韩省长见多识广，应该听说过纽约的曼哈顿，东京的银座，汉城的明洞，香江的中环吧，其实这些著名的商业区就是城市综合体，只是它们是由一群城市综合体集合起来的城中之城。
至于我们内地，其实也有这样的城中之城，比如京城的中央商务区，魔都的陆家嘴金融区，花城的天河中央商务区。至于我们大福地产在滨河新城的千亿投资项目，其实也是城市综合体来着。”
“原来如此。”韩一群恍然大悟道。
只是他的眉头很快又皱了起来，“林总举例说明的城市综合体无一不是各国的商业中心，即使是体量最小的滨河新城，投资金额都高达千亿以上，可是林总在我们泉城及青岛投资的八个城市综合体，投资金额加起来也只是仅仅才五亿元，为何差距如此巨大？”
林诚回道：“虽然都叫城市综合体，可城市综合体却有五种不同的规格，有以酒店和写字楼为主导的商务综合体，有以购物中心为主导的商业综合体，有以社区为主的生活综合体，有以无住宅、公寓的纯综合体，有一个以上的综合体集群或商圈。
我举例说明的各国商业中心都是综合体集群，是由五个以上城市综合体组成的城中之城。至于大福地产拟建的五座城市综合体，计划是建设以购物中心为主导的商业综合体，而且这些综合体会建造在不同的区域，不会形成大规模的综合体集群。”
韩一群又问：“那为何大福地产不在我们齐鲁建造大型的城市综合体集群呢？我们齐鲁的青岛、泉城虽然不是国内的一线大城市，但青岛的gdp常年排在国内城市前十，泉城则排在前二十，人口都在七八百万以上，是有资格建造城市综合体集群的啊！”
林诚闻言一愣，接着心里又惊又喜，看来他不得不感谢这个可爱的年代啊！
如今只是1997年，住宅房地产都还未起步，更别说是商业房地产了。
林诚之所以只在齐鲁建造八个城市综合体，投资金额仅仅才五亿，主要还是后世思维误导了他。
后世自从万达凭借城市综合体的概念崛起后，万科、恒大等国内大型地产集团一拥而上，上马了无数的城市综合体项目，这导致各方争夺地皮无比激烈。
仅仅莞城一个三线城市，已建和拟建的综合体数量，就超过二十多个，而在莞城长安，国内两大地产巨头万达和万科更是贴身展开肉搏。
总面积达到55万平方米的万达广场，和体量35万平方米的万科广场，相距仅有数公里。
即使是国内饮料第一巨头娃娃哈，以及科技巨头联想集团，居然都相继涉足商业地产项目，建造自己企业为主体的城市综合体，并都传出了亏损的负面新闻。
如此激烈的竞争态势下，导致后世的商业地产一向供大于求，这无疑让林诚的思维中形成了商业地皮非常难以争取的思维。
可如今才1997年啊，除了大福地产以及政府主导的地产项目外，民企涉足商业地产项目的少之又少，城市综合体的概念更是无人知晓，这正是大福地产提前占据先机大干快上的好时候啊！
想到这里，林诚说道：“看来我是小瞧了齐鲁的经济能量了。这样吧，大福地产拟投资五亿建造八个城市综合体的项目暂时搁置，我再派出专业的商圈考察人员过来考察泉城、青岛两地的地形，分别在泉城、青岛最热闹繁华的地区建造一座大型商圈，估计每座商圈投资不下于三十亿，韩省长，你看如何？”
韩一群闻言大喜，泉城、青岛各建造一个大型商圈，投资金额相加至少六十亿了！
这是政绩，这是一个巨大的政绩啊！只要我能促成这笔投资，几年之后别说是齐鲁省长了，即使是省委书记我也有资格问鼎啊！
此时韩一群无比盼望着林氏集团的这笔巨额投资能尽早落地，只要林氏集团完成这笔投资，那他韩一群就能成为齐鲁的功臣，未来仕途将不可限量。
然而林诚还未等韩一群消化这个巨大的喜讯，他又语不惊人死不休的抛下另外一个重磅炸弹。
林诚说道：“其实韩省长，此次我之所以起意道齐鲁投资，并非只是为了投资城市综合体或是吉玲园餐饮，而是我入股的港资航运公司在青岛发现了一个不下于香江维多利亚港的天然深水港。
如果可以的话，我想投资这个深水港项目。当然，我也知道国内的政策，外来资本投资港口码头的话，政府要占据百分之五十的股份，对此，我并无异议。”
“投资青岛的深水港？”韩一群疑惑的问道：“对于港资航运公司投资我省的港口，我省政府自然无任欢迎，只是不知林总的航运公司，欲投资多大的金额？”
林诚回道：“根据航运公司专家的勘测，该港口自然水深平均15米，距岸1000米水深可达20米，是不可多得的天然优良深水港，可建造一个港区最大为70平方公里、临港产业区规划面积65平方公里，码头岸线长约35.7公里，泊位数112个的巨大港口，建成后总吞吐能力将达到3.7亿吨。
当然，这么大的港口不可能一蹴而就建设完成的，按照公司港口建设专家的预计，如此巨大的港口要建设完成，至少需要二十年的时间，建设的第一
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